مطلوب من بائعي العقارات في ولاية أريزونا بموجب القانون للكشف عن أي وجميع الحقائق المهمة حول الممتلكات التي يبيعونها. فيما يلي بعض المعلومات الأساسية حول الإفصاحات في ولاية أريزونا من وجهة نظر المشتري والبائع.
ماذا يجب علي أن أفصح لمشتري العقارات التجارية؟
عند بيع عقار تجاري ، يوجد نموذج إفصاح لإكماله. هناك أسئلة تتعلق بقضايا التقسيم إلى مناطق ، ومواقف السيارات ، واللافتات ، والإيجارات ، والعقود ، والإضاءة الأمنية والنمل الأبيض.
... إلى مشتري الأرض؟
عند بيع الأراضي الشاغرة ، فإن المعلومات التي يجب الإفصاح عنها تشمل مسوحات الأراضي ، والمرافق ، وحقوق المياه ، وقضايا التربة ، واستخدام الأراضي الحالية والسابقة.
قد يكون معظم القراء هنا هم الأكثر اهتمامًا بالإفصاح عن العقارات السكنية ، أو بمعنى آخر ، الإفصاح عن مبيعات المنازل.
... إلى مشتري العقارات السكنية؟
قامت جمعية أريزونا للوسطاء العقاريين ("AAR") بإنشاء نموذج إفصاح لمساعدة البائع على الوفاء بالتزاماته القانونية ، وإعلام المشتري بملكية معينة. ويطلق على هذا النموذج المؤلف من ستة صفحات بيان الإفصاح عن ملكية البائع السكني ، والذي يعرف أيضًا باسم SPDS. عادة لا يقول أصحاب العقارات تلك الأحرف الأولى - يقولون أنها مثل كلمة "البطة".
تنقسم SPDS إلى ستة أقسام:
- الملكية والممتلكات
- بناء ومعلومات السلامة
- خدمات
- المعلومات البيئية
- معالجة مياه الصرف الصحي / الصرف الصحي
- شروط وعوامل أخرى
على وجه التحديد ، فإنه يعالج السقف وتسرب السباكة ، والنمل الأبيض ، والقضايا الكهربائية ، ومشاكل تجمع أو منتجع صحي ، ومشاكل الضوضاء ، والعقارب المفضلة لدى الجميع. في حالة استخدام عقد شراء AAR ، يجب على البائع أيضًا أن يقدم للمشتري نسخة من تقرير يوضح تاريخ خمس سنوات من مطالبات التأمين التي تم تقديمها ، أو لطول الفترة التي كان فيها البائع يمتلك العقار.
يشار إلى هذا التقرير عادة باسم تقرير CLUE أو تقرير Exchange Incrightiting Exchange الشامل.
إذا تم بناء منزل قبل عام 1978 ، يجب على البائع أيضا أن يكشف للمشتري المحتمل عن أي معلومات يملكها بخصوص الدهانات المحتوية على الرصاص. ويشمل ذلك أي تقارير أو عمليات تفتيش تم إجراؤها. يجب على سمسار العقارات أن يقدم للمشتري الكتيب ، "حماية عائلتك من الرصاص في منزلك".
مطلوب إقرار الإفصاح إذا كان العقار موجودًا في منطقة غير مدمجة في المقاطعة ، مع نقل خمس قطع أو أقل من الأرض.
يمكن العثور على نماذج نماذج لهذه المعاملات في AAR عبر الإنترنت.
ما الذي لا يجب عليّ الكشف عنه لمشتري محتمل لبيتي؟
من المهم أن نلاحظ ما هو غير مطلوب بموجب قانون أريزونا الذي سيتم الكشف عنه. هناك ثلاثة عناصر رئيسية. في ولاية أريزونا ،
- لا يُطلب منك إخبار المشتري بأن المنزل كان موقعًا لموت طبيعي أو انتحاري أو قتل أو أي جريمة أخرى مصنفة كجناية.
- لا يُطلب منك أن تخبر المشتري بأن المنزل مملوك أو مشغول من قبل شخص معرض للإصابة بفيروس نقص المناعة البشرية ، أو أنه مصاب بمرض الإيدز أو أي مرض آخر غير معروف ينتقل عن طريق الإشغال المشترك.
- لا يُطلب منك إخبار المشتري بأن المنزل يقع في منطقة مرتكب جريمة جنسية .
هناك شيء غير موجود في القائمة - هل يجب أن أفصح عن ذلك أم لا؟
إذا كان عليك أن تسأل نفسك ، "هل يجب أن أفشي _____؟" الجواب نعم. عندما تكون في شك - الكشف. لا أستطيع تصوير مشتري يشتكي لأن بائعًا كشف كثيرًا!
كلمة مشورة للمشترين حول Disclosures
جميع الاستمارات وبيانات الشهادة والتقارير التي قد تتلقاها في وقت التعاقد ليست بدائل لعمليات التفتيش المختلفة التي يجب أن تقوم بها ، من قبل شركة تفتيش حسنة السمعة ، على العقار الذي تفكر في شرائه.
أيضا ، يجب أن تكون على علم بأن نماذج الإفصاح المذكورة أعلاه قد لا تكون مطلوبة لجميع المعاملات العقارية السكنية. على سبيل المثال ، لأن SPDS غير مطلوب للبيوت المملوكة للمقرضين (حبس الرهن). هناك حالات أخرى يمكن فيها التنازل عن SPDS. على أي حال ، لا يزال من المستحسن إلقاء نظرة على نموذج فارغ حتى تتمكن من إجراء عمليات الفحص المناسبة التي ستعالج مخاوفك.
جميع النماذج وأنظمة الإفصاح المذكورة هنا قابلة للتغيير دون إشعار مسبق.